駅から歩いて十分以内で、二戸建ては価格が高くて買えないようなエリアに買うのが、基本的な考え方です。
環境はいいけど、ちょっと不便かなと感じる場所は一戸建てのエリアであって、マンションを買うべきところではありません。
二番目の建設予定地の周りの状況ですが、自分が購入を考えている部屋の聞取りゃバルコニー側、窓側の状況はどうなっているかを確認することです。
マンションの敷地内の空き地なら問題はないのですが、他人の土地の空き地や駐車場は将来建物が建つ可能性があることを考えておくべきです。
また建物が既に建っている場合は、購入を考えているマンションの建物からその建物までの間隔が、その建物の高さ(一階当たりの高さは二・七1三メートルが目安)以上は空いていることが日当りや圧迫感などを考えても必要です。
たとえば前が三階建なら九メートル以上は空いていてほしいと思います。
普通両側通行の道なら八メートル以上ありますので、道路一本分の空きは必要ということです。
三番目の地質・地盤については、基礎工事などの様子をみせてもらうことができればよくわかります。
地下鉄の工事などで水をくみ上げていたり、地盤が軟弱なので工事が遅れたということを聞いたことがあるかと思います。
水が出できたりしてポンプなどで水をくみ上げているのはあまりよい地盤とはいいがたいのです。
またはっきりとした数値でわかるのが、ボーリング調査結果です。
この見方については後述します。
住環境のチェックでは、生活にマイナスになるような要素がないかどうか、将来的に見て、環境を悪化させるような要素、要因はないかということも必ず確認しましょう。
たとえば、ダイオキシンなどが問題になっていますが、近くにゴミ焼却場の建設予定地がないかどうか。
環境悪化につながるような小工場や治安の悪化に関係する盛り場などはないか、縁は多いか、などなど建設予定地から半径一キロ程度の周辺を見て確かめます。
ところですべての土地は、用途が決められ色分けされています。
そのことを「用途地域」といい、住居系、商業系、工業系の三つに大きくわかれており、その中でさらに細かく十二種類があります。
自分の買いたいマンションの建設予定地は、どの用途地域の土地なのか。
また、隣接する地域の用途物件チェック編ーVーーラ地域は何か。
この二つを調べることで、環境がどういう状況のところか推測することができるのです。
用途地域の地図は市販のものを購入できますが、モデルルームには、建設予定地周辺の用途地域の地図を備えてあるものです。
その地図でどの用途の地域なのか、隣接している地域はどうかなど確認すればより確実に分かります。
チラシやパンフレット等の広告の用途地域の記載は、建築概要という項目の中に小さく記されていることが多く見落としがちですが、大切なポイントですので必ずチェックしてください。
十二種類の用途地域〔第一種低層住居専用地域〕低層住宅のための地域。
小規模な庖舗や事務所を兼ねた住宅や、小・中学校なども建てられる。
わゆる高級住宅地に多い。
〔第二種低層住居専用地域〕主に低層住宅のための地域。
小・中学校のほか、一五OUまでの一定の庖舗も建てられる。
マンションが建った場合は低層タイプになる。
環境も比較的よい。
〔第一種中高層住居専用地域〕病院、大学、五00.貯までの一定の庄舗なども建てられる。
中高層住宅のための地域。
団地やマンションが多く建てられている。
〔第二種中高層住居専用地域〕町までの一定の庖舗、事務所、主に中高層住宅のための地域。
病院、大学などのほかに、利便性の高い施設などが建てられる。
〔第一種住居地域〕住居の環境を守るための地域で、三OOOMを超える底舗や事務所などの建物は建てられない。
〔第二種住居地域〕主に住居の環境を守るための地域。
庖舗や事務所などは建てられるが、劇場や映画館などは建てられない。
〔準住居地域〕道路沿いの地域。
沿道においては、自動車関連施設(ガソリンスタンドなど)などが立地し、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
〔近隣商業地域〕周辺の住民が、日用品などの買い物をするための地域。
いわゆる商庖街である。
駅からも近く、この地域には中高層マンションが建てられる。
利便性も高く、環境を悪化させるものは建ててはいけない地域。
〔商業地域〕銀行や映画館、百貨底、飲食庖などが集まる繁華街地域。
超高層建物が建つ可能性がある。
〔準工業地域〕主に軽工業やサービス施設(ゴミ焼却場など)などが立地する地域。
危険性の高い工場や、環境を悪化させる大きな工場は建てられない。
工場の跡地などにも多く、埋め立て地など地盤が悪い場合も多い。
大規模マンションに多い地域。
〔工業地域〕工場のための地域。
購入予定のマンションの近くにあったら、要注意。
風向きによって悪臭がしたり、騒音の問題などが発生する可能性がある。
〔工業専用地域〕工場のための専用地域で、工場以外の施設や建物は建てられない。
用途地域のなかで、注意しなければならないのが準工業地域です。
準工業地域というのは、グ準工。
と呼ばれ、実際に現地に行ってみると、現状は住宅とマンションしか建っていないこともあります。
ところが、将来、小工場が建つ可能性もあり、環境の悪化をもたらすおそれが少なからずあります。
たとえばおもちゃ工場ができて、セルロイドを溶かす臭いがしできたり、印刷工場ができて二十四時間機械の音で悩まされたというケースもあります。
埋め立て地にも非常に多く、地盤が悪い場合もあります。
工場跡地である場合も多いようです。
住居地域に接しているようなマンションは別ですが、一般的に準工地域のど真ん中に建つマンションは、見にいく必要もないのでは、と私は思います。
マンションにもっとも理想的なのは、バルコニーが南側か東側か西側に面し、そちら側には低層のものしか建たないエリア、住居地域が隣接している敷地です。
マンションの周り全てが空いているということは、田んぽの真ん中にでも作らないかぎり不可能です。
ですから、日当たりに関係するバルコニーやリビングのある側が、公園であれば最高です。
しかし、広告や情報雑誌を見ても、そのような好条件のマンションは、なかなかないのが現状です。
一般的に、前が車の通りのあまり激しくない道路になっている場合も、いい条件だと思います。
交通量がそれほど多くない、住宅地の一方通行の道路であれば文句ありません。
普通の両側通行の道路でも流れる車の音はそんなに気にならないものですが、自分の考えている部屋の前あたりに信号や横断歩道、一時停止などの標識があり、パスやトラックなどディーゼル音の大型車が止まるようなところは要注意です。
発車する時のエンジンの音はかなり騒音として感じられます。
また、バルコニー側が二1三階建の民家やアパートで、その土地が住居地域であればなお良し。
ただし近隣商業地域や商業地域であれば、一考の余地ありです。
もしかしたら将来、高い建物が建ち、日当たりが悪くなる可能性があるからです。
その場合はできるだけ上の方の階を選ぶべきです。
近くに川があったり、海に面していたりする場合は地盤の関係上、要チェックです。
また、空き地や倉庫や駐車場、会社社屋がある場合も注意が必要です。
会社というのは、その経営状態によって移転や土地の売却があり、状況がまるで変わってしまうこともあるからです。
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